Что такое флиппинг квартир и как на этом зарабатывают
В 1980-х в США после серьезного экономического кризиса появился новый способ заработка на недвижимом имуществе. Люди дешево приобретали старые дома в плохом состоянии, финансировали их ремонт и перепродавали уже по рыночной цене. Появилось устойчивое выражение fix and flip («почини и загони»). Сама стратегия стала называться flipping, использующий ее человек — flipper. Сегодня этот способ заработка на «вторичке» практикуется и в России. Флиппинг недвижимости — что это такое простыми словами и выгодный ли это бизнес в нашей стране?
Флиппинг квартир - что это такое
Как работают российские флипперы
Существенное отличие наших флипперов от иностранных — они занимаются преимущественно квартирами, американские имеют дело преимущественно с домами. Это зависит от особенностей стран и их рынка вторичной недвижимости — в США пользуются большим спросом частные дома, у нас — квартиры. Ясно, что и подход к разным объектам недвижимости отличается: разница и во вложениях, и в специфике ремонтных работ.
Флиппинг квартир — что это такое простыми словами? Вы недорого покупаете «убитую» жилплощадь, оперативно вкладываетесь в ремонт, приводите «бабушатник» в товарный вид и перепродаете с наценкой.
Суть в том, чтобы потратить на весь цикл (от приобретения квартиры до реализации) минимальное время. Отечественные флипперы с опытом умудряются приобрести, привести в продажный вид и продать в среднем по 3 квартиры в год.
На «обработку» каждой тратится в среднем 4 месяца (бывает, укладываются и в 2,5, но случается, что процесс затягивается). Оперативно действовать важно потому, что рынок недвижимости в стране достаточно нестабилен, из-за каких-то экономических перемен ее стоимость может снизиться.
Сколько можно заработать
Если вы решили попробовать эту своеобразную инвест-стратегию, флиппинга квартир, но наверняка задались вопросом, как начать зарабатывать? Если флиппер действует профессионально — умеет подешевле приобрести стройматериалы, нанять добросовестную бригаду для ремонта, ориентируется в трендах дизайна и меблировки — его прибыль вполне может превысить и 100% от его инвестиций.
Алгоритм флиппинга
Пошагово процесс флиппинга происходит так:
• вы изучаете предложения на серьезных порталах и сайтах, сравнивая цены и выбирая нужный вариант, ездите по просмотрам;
• подбираете объект для флиппинга, анализируете его потенциал;
• покупаете, регистрируете сделку;
• составляете смету на ремонтные работы;
• выбираете рабочую бригаду (это лучше делать одновременно с составлением сметы, если у вас уже есть бригада — совместно с прорабом);
• закупаете необходимые стройматериалы;
• осуществляете постоянный контроль за ремонтными работами;
• делаете профессиональные фото готового объекта;
• находите покупателя;
• заключаете сделку.
Стартовым капиталом являются ваши собственные средства. Теоретически на флиппинг можно взять ипотеку, но опытные флипперы не рекомендуют идти на это. Это и невыгодное решение (учитывая все расходы, связанные со сделкой), и неудобное в силу ограничений. Ведь пока не погашен ипотечный кредит, жилплощадь остается в собственности банка-кредитора, и вам потребуется его разрешение на любые сделки с этой жилплощадью.
Флиппинг квартир, как начать зарабатывать
Важность аналитики
Так как флиппер сам является инвестором, он уделяет много внимания теоретической и аналитической составляющей флиппинга. Вы должны ориентироваться в событиях рынка, точно знать о росте или падении спроса, изучить особенности локаций, где располагается жилплощадь, тренды в ремонте и дизайне.
Нужно учиться анализировать имеющуюся информацию, прогнозировать ситуацию на «вторичном» рынке. Только в этом случае флиппинг превратится в доходный бизнес.
Как выбрать квартиру для флиппинга
Итак, понятно, что все флиппинговые операции производятся только с «вторичкой». Чтобы перепродажи приносили доход, нужно приобретать жилье с серьезным дисконтом. Но не каждая жилплощадь, оцененная ниже среднерыночной цены в сравнении с аналогами, вам подходит.
Квартира под флиппинг — что означает это понятие? Низкая стоимость — не единственный критерий отбора. Объект под перепродажу выбирают с обязательным учетом следующих факторов:
• Локации дома. Обжитый район с хорошей инфраструктурой для жильцов выигрывает в сравнении с промзоной, где нет ничего, кроме промышленных предприятий, свалок и пустырей. Квартира в первом районе обладает большим потенциалом и лучшими перспективами продажи. Вам нужно продать ее побыстрее, а район ее расположения — не меняющийся параметр.
• Объектов инфраструктуры, расположенных в районе. Привлекательность жилья для потенциальных покупателей повышается, если оно находится рядом с детсадами, школами, вузами, поликлиниками и медцентрами, ТЦ и ТРЦ, парками, спорткомплексами, достопримечательностями.
• Транспортной доступности. Многие покупатели вообще не рассматривают варианты, находящиеся далее чем в 15 минутах ходьбы от станций ОТ.
• Метража. Флипперы-профи способны продать жилье с любой комнатностью, но начинающему следует ориентироваться на самый ходовой вариант — это студии и однокомнатные квартиры. К тому же, если вы правильно оцените исходное состояние жилья, его ремонт в этой ситуации обойдется значительно дешевле, чем в 2- или 3-комнатном.
• Вида из окон. Панорамные симпатичные виды, особенно на озелененный пейзаж, востребованы больше, чем окна, выходящие на шумную трассу, стройку, промышленное предприятие или в упор «смотрящие» в соседний унылый фасад;
• Состояния и вида самого дома, фасада, подъезда, общедомовых пространств. Вы заметили, что объявления о продаже часто содержат сведения, что на объекте проводился капитальный ремонт — либо указываются его будущие сроки?
Важно то, что плохой общий вид дома как бы «сообщает» покупателю негативную информацию и об управляющей компании, и о потенциальных соседях. Так что флипперы избегают объектов со сколами и трещинами фасада, загаженными подъездами, сломанными мусоропроводами, неприятным запахом в общедомовых пространствах — это невозможно изменить быстро. И мало кто из покупателей (исключая совсем уж несостоятельных) захочет жить в подобном жилье.
Как оценить потенциал квартиры
Если перспективы продать объект дороже, чем вы заплатили за покупку, «не вырисовывается», флиппинговая схема не сработает. Для оценки перспективы сравните цену жилья с другими предложениями в этой же локации, но в хорошем продажном состоянии (с ремонтом). Так вы будете лучше ориентироваться по цене и увидите свою конечную цель.
Учитывайте: жилье, продающееся с дисконтом, обычно проблемное. На квартире может висеть значительный долг по КП, или она в залоге. Возможно, в ней провели неузаконенную перепланировку. Или внутри «хан Мамай прошел» (все разрушено и развалено) — такое состояние жилья часто бывает после маргинальных жильцов или неудачной сдачи в аренду. Но вас не должны пугать эти нюансы — при условии, что они снижают цену и их возможно оперативно устранить.
Как выбрать квартиру для флиппинга
Что учитывать и проверять
Флипперы стараются не связываться с квартирами на 1-м этаже. Вызывают подозрения также сделки дарения, особенно совершенные не между родственниками, унаследованное имущество, различные странные переходы права собственности.
Выбирая объект, позаботьтесь о внимательном изучении:
• паспорта владельца недвижимости (фото изображает его, документ не просрочен, не поврежден, в нем присутствуют все страницы);
• выписки из домовой книги — она должна подтверждать сведения, полученные вами от владельца жилья: вы должны уточнить, кто в нем прописан и имеет право пользования жилплощадью на момент сделки;
• историю всех изменений права собственности — она должна быть прозрачной (выписка из ЕГРН поможет);
• справку об отсутствии (или наличии) задолженности по КП.
Если продавец производит откровенно маргинальное впечатление, запросите справки о том, что он не попал на учет ни в ПНД, ни в наркологический диспансер.
Учтите, что это базовый пакет документов от продавца, но внезапно могут понадобиться и другие — рынок «вторички» полон сюрпризов и непредвиденных ситуаций.
Особенности ремонта при флиппинге
Приведение купленного жилья в привлекательный вид станет второй важнейшей статьей ваших расходов. Оптимально, если у вас есть контакты продавцов стройматериалов, готовых сделать скидку постоянному клиенту, и надежной бригады для ремонта. Скидка на строительные и отделочные материалы могут сэкономить вам до 30% в сравнении с покупкой в розницу. Это важно, потому что флиппинг квартир в 2023 году, отпугивает именно из-за подорожания стройматериалов.
Западные флипперы рассчитывают максимальную цену покупки жилья так: она не должна превышать 70% после ремонта минус его стоимость.
Выделять на ремонт минимальный бюджет, то есть в прямом смысле экономить на нем — стратегия невыигрышная. Во-первых, откровенно дешевый и некачественный ремонт, уродливая отделка не привлекают, а отпугивают покупателей. Во-вторых, если вы попытаетесь сэкономить на бригаде, она с большой вероятностью принесет вам одни убытки — испортит хорошие материалы или отремонтирует так, что придется переделывать.
Квартира со свежим ремонтом далеко не всегда привлекает покупателя, особенно если имеет неуютный вид. Важно качество ремонта и дизайн — современный, эргономичный, комфортный. Изучайте актуальные тренды — отделочные, мебельные, цветовые.
Лишь одно правило работает всегда: квартира должна выглядеть просторной и светлой. Но не пустой и нежилой — стоит добавить несколько деталей, создающих «жилой» вид помещения (текстиль, симпатичные светильники и т. д.).
Как флипперу платить налоги
Согласно НК РФ, налог на доход от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее 5 лет, составляет 13%. Пять лет вам ждать некогда, поэтому вы просто платите налог.
Не пытайтесь договариваться с покупателем и занижать стоимость жилья в документах. Таким образом вы привлечете внимание налоговой как неплательщик налогов.
Можно оформить недвижимость на ИП, заплатить по упрощенной схеме 6% - это позволяет получение налогового вычета. Он полагается, если имеется доход с уплатой с него 13% НДФЛ. Но вычет получают разово, и его сумма не более 260 тыс. руб. Другой его формой можно воспользоваться не чаще 1 раза ежегодно — это уменьшение на 1 млн налогооблагаемой базы.
Флипперские риски
Проще сразу принять факт, что, занимаясь флиппингом, вы рискуете. Основных рисков всего два:
1. Состояние жилья оказывается хуже, чем казалось. При ремонтных работах могут вскрыться более серьезные проблемы. Допустим, мастера меняют сантехнику — и обнаруживается, что нужна замена и прогнившего трубопровода. Или меняется напольное покрытие, но после демонтажа старого оказывается, что пол готов провалиться.
2. Ремонт затягивается. Даже завершенные в срок ремонтные работы — не гарантия прибыли. Квартиру еще нужно продать, иногда затягивается и поиск покупателя.
Неудачи случаются и у опытных флипперов, причем с совершенно разными объектами. Не опускайте руки.
Заключение
Теперь вы знаете, что такое флиппинг недвижимости и как заработать на нем. Оцените свои возможности: для успешного бизнеса в сфере перепродажи жилья важны наличие свободных денег, прокачанные навыки коммуникации, интерес к рынку, способности к аналитике.
Если вы готовы рискнуть последними сбережениями, заранее составьте план на случай, если квартира не продастся в связи с ситуацией на рынке. В этом случае проще всего сдать ее в аренду, а после изменений ситуации в позитивную сторону снова выставлять на продажу.
