Что такое промышленная ипотека: условия и способы получения

Механизм промышленной ипотеки был разработан самим государством. То есть именно Правительство РФ выступает в качестве гаранта. А это означает, что имеются четкие критерии, кто может воспользоваться данным предложением. Перечень банков, которые поддерживают программу, постоянно расширяется. Более того, им предоставлена возможность вводить дополнительные условия, но только если предложение будет ещё более выгодным для потенциального заемщика. И некоторые финансовые учреждения действительно этим воспользовались, увеличив доступную кредитную линию для бизнеса вплоть до 2 миллиардов рублей.

Промышленная ипотека и условия её получения в 2023 году остаются неизменными. На начало 2024 года они также будут действовать. Но планируется частичный пересмотр условий на средину 2024 года. В частности, есть вероятность, что перечень видов деятельности, под реализацию которых будут выдаваться кредиты, существенно расширят.

Сейчас доступные виды деятельности для получения промышленной ипотеки те, что входят в категорию «С» по ОКВЭД. А это — обрабатывающие производства. Исключением являются те компании, чья деятельность связана:

• с производством или переработкой табачных изделий;

• выпуском первичного, вторичного сырья ликеро-водочной продукции;

• изготовлением, переработкой и транспортировкой газа, нефти и их производных продуктов (нефтегазовая промышленность).

А сама ипотека предоставляется именно на обустройство, ремонт, модернизацию, реставрацию или покупку производственной площадки. Но при этом каждый проект рассматривается и согласовывается в индивидуальном порядке.

А если опираться на практику, то юридические сложности и прочие формальности преимущественно возникают в тех случаях, если сумма займа превышает 10 миллионов рублей. До этого условно действуют упрощенные условия проверки производственной деятельности.

Перед тем как оформить промышленную ипотеку требуется также разобраться с условиями, которые предлагает государство. Общие положения:

• предельная сумма займа: до 500 миллионов рублей (банки имеют право расширять кредитную линию на свое усмотрение, но уже без гарантии государственной компенсации/субсидирования);

• срок — до 7 лет включительно;

• ставка — до 5% в год (может быть ниже по инициативе банка), а для технологических уже действующих предприятий — до 3% в год;

• категории бизнеса: все, включая малый и средний (минимально возможной суммы, которую можно получить от банка, не предусмотрено).

Кто относится к перечню технологических компаний? Это те предприятия, которые в течение последних 5 лет были отнесены к категории инновационных (по соответствующей государственной программе). Это преимущественно производители станков с ЧПУ, а также которые занимаются обслуживанием оборонной государственной промышленности.

Воспользоваться государственной программой могут все юридические лица. Но есть некоторые дополнительные требования, о которых следует знать заблаговременно:

• недвижимость, которая будет использоваться в качестве производственной площадки, нельзя приобретать у своей дочерней или просто аффилированной компании (такие договора не будут одобрены ещё на этапе рассмотрения проекта);

• в течение 3 год с момента предоставления ипотеки юридическое лицо обязано ввести в производственную эксплуатацию не менее 50% от площади той недвижимости, что была приобретена в рамках программы.

Естественно, что перед оформлением от потенциального заемщика запрашивается план-проект по тому, как именно будет выстраиваться бизнес, производство. То есть проекту предоставят финансовую оценку потенциальной прибыльности.

А вот требований к «возрасту» компании, которая подает заявку — не выдвигается. Но это не означает, что можно создать новое предприятие и тут же получить промышленную ипотеку. В первую очередь удовлетворяются заявки от тех компаний, которые уже ранее занимались производством, уже владеют определенными мощностями, но желают их существенно расширить, увеличить, модернизировать и так далее.

Кстати, на фоне всего этого появились проекты, которые якобы оказывают помощь в получении промышленной ипотеки, да ещё и с предоставлением гарантии. На деле — это преимущественно мошенники, поэтому их услугами пользоваться однозначно не стоит. Вместо этого лучше обратиться к финансовому консультанту того банка, который участвует в данной государственной программе.

И в первую очередь будут выдаваться ипотеки на так называемые «промышленные новостройки». То есть когда имеется проект от застройщика производственной готовой площадки (возможно, без окончательного перечня используемого оборудования).

Банки не обязаны принимать участие в промышленной ипотеке. Но это — хорошая возможность получить субсидирование со стороны государства, что является одним из самых надежных вариантов инвестирования финансовых средств для банковских учреждений. Именно поэтому на момент средины 2023 года в список банков которые выдают промышленную ипотеку входит уже 16 учреждений. Естественно, в дальнейшем их перечень и количество будут только расти. Крупнейшими партнерами являются Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Совкомбанк, Россельхозбанк. Именно они получили и утвердили больше всего заявок. К сожалению, детальная статистика на этот счет не приводится.Ознакомиться с полным списком банков, которые позволяют оформить промышленную ипотеку, можно на официальном сайте Минпромторга (данные там обновляются примерно каждые 3 дня).

Кстати, конкуренция среди них достаточно высокая. Поэтому перед тем как взять промышленную ипотеку, рекомендуется подать заявки сразу в несколько банковских учреждений. И обязательно их об этом уведомить. Если проект интересный, а юридическое лицо обладает превосходной кредитной историей, то есть высокая вероятность, что один из банков предложит более лояльные условия кредитования (например, больший общий срок, на который предоставляются заемные средства, сниженная процентная ставка и так далее).

Ключевые этапы получения промышленной ипотеки следующие:

• выбор банка;

• подача документов;

• согласование.

С выбором банка все предельно ясно: достаточно ознакомиться со списком учреждений, которые принимают участие в государственной программе. А далее — отдать предпочтение кому-то из них. Можно подавать и несколько заявок, но одновременно действующей может быть лишь одна промышленная ипотека (имеется ввиду, на одну компанию, юридическое лицо).

Перечень базовых документов, которые запрашиваются банком:

• заявке по установленной форме финансового учреждения (там же излагается и базовый план, и запланированная финансовая прибыль);

• документы, подтверждающие регистрацию юридического лица;

• договор с застройщиком (если имеется, но ним может выступать и сама компания, если её деятельность связана с проведением строительных промышленных работ);

• финансовая и хозяйственная отчетность.

Банки оставляют за собой право запрашивать и дополнительные документы на своё усмотрение. Необходимо понимать, что финансирование программы по большей части ложится именно на плечи банков. А они выделяют фиксированную квартальную сумму для выдачи промышленных ипотек. Поэтому подбирают только «самые амбициозные» проекты для инвестирования.

А далее заемщику остается только ждать. Сперва заявка рассматривается на уровне финансового мониторинга самого банка. А далее — согласовывается уже в профильном министерстве. Естественно, вероятность одобрения при обращении в государственный банк — выше. Потому что там занимаются и кредитованием малого, и среднего бизнеса более охотно.

Также перед тем как получить промышленную ипотеку необходимо учесть, что суммарно на её согласование может уйти до 6 месяцев. К сожалению, эти сроки — не нормированы. И банк рассматривать заявку может несколько недель, и в профильных министерствах сейчас загруженность достаточно высокая. Потому что популярность промышленной ипотеки оказалась выше запланированной. То есть поступает слишком большое количество заявок.

Та недвижимость, которая приобретается под производственную площадку, будет автоматически выступать в качестве залогового имущества. И регистрироваться в Росреестре она будет сразу с обременением, как того и требуют законодательные нормативы.

Период действия ограничений — до завершения выплаты ипотечного договора. Необходимо понимать, что если со стороны заемщика будут нарушения в плане своевременного погашения задолженности, то его объект с большой долей вероятности продадут через открытый аукцион. Подобного допускать — явно не стоит.А вот используемое производственное оборудование в качестве залога не выступает. Его могут «пустить с молотка» только в том случае, если предприятие будет признано неплатежеспособным, и введут временную администрацию или же начнут процесс признания компании банкротом.

Но при этом фактически владельцем недвижимости будет считаться само юридические лицо. Будут ли в дальнейшем применяться какие-то обременения — пока что не известно. Промышленная ипотека лишь с недавних пор предлагается государством и пока что обо всех тонкостях и нюансах судить слишком рано.

Что такое простыми словами промышленная ипотека? Это кредит по государственной программы с пониженной процентной ставкой, который предоставляется на возведение и запуск новых производственных площадок. Сюда же относится реставрация уже ранее действовавших. Например, можно без проблем по такой ипотеке получить старый, сейчас неработающий завод или фабрику. И в дальнейшем переоборудовать под обрабатываемое производство.

Государственная программа по поддержке бизнеса гарантированно будет работать в 2023 и 2024 годах. С большой долей вероятности будет продолжена и в дальнейшем. Главное её преимущество — низкая процентная ставка, всего до 5% в год. Для сравнения, традиционные бизнес-кредиты чаще всего выдаются под 20 – 25% и даже выше. Причем, порой с обязательным первым взносом в сумме от 20% стоимости оборудования и недвижимости, которую планируется приобрести.

Воспользоваться государственной субсидией могут абсолютно все юридические лица. Минимальная сумма — не регламентируется. Максимальная — 500 миллионов рублей. Максимальный срок данной ипотеки составляет до 7 лет.