Как продать долю в квартире в 2023 году
Передача прав на недвижимость всегда сопровождается массой вопросов, которые решают компетентные юристы. Рассмотрим нюансы данного процесса, чтобы избежать типичных «подводных камней» в ходе выполнения коммерческих соглашений. Например, как рассчитываются доли при продаже квартиры и как правильно провести подобную сделку? Чтобы снизить риск недобросовестного сотрудничества и грамотно провести эту процедуру, обратимся к официальной практике. В статье расскажем, что нужно для продажи доли в квартире, как рассчитать площадь собственности и как правильно оформить документы.
Продажа доли в квартире другому собственнику
Что такое доля в квартире
В современных экономических реалиях российские граждане часто не готовы приобрести себе жилье по финансовым причинам. Часто покупка возможна только одной комнаты или части дома, квартиры. Это не так тяжело: можно накопить на такую комнату быстрее и без ущерба для бюджета.
Долевая собственность формируется, если у объекта есть не один собственник, а два и более (машина, квартира, участок, дом). При этом объем имущества у каждого четко определен и прописан в документах. Например, родственники или знакомые собираются купить площадь в многоэтажном доме на совместные вложения.
Также доли возникают в следующих случаях:
• Когда несколько человек получают в виде наследства одну общую квартиру.
• Если недвижимость получена в дар сразу целой семье.
• Идет процедура развода, супруги делят имущество.
В последнем случае, если жилье куплено в браке, оно по умолчанию принадлежит мужу и жене. Разница только в том, что тут не определены конкретные доли (они могут быть разными). Поэтому разводящиеся партнеры могут договориться и рассчитать части, чтобы продать их по отдельности или третьим лицам. Также возможна продажа доли в квартире другому собственнику.
С учетом меняющихся обстоятельств в жизни нередко люди принимают решение обналичить имеющиеся активы недвижимости. На рынке распространены случаи, когда ведется продажа подаренной доли квартиры. Человеку нужнее деньги, чем недвижимость, в которой он жить не собирается. Это нормальная практика, важно только учесть все особенности, связанные с данным процессом. Соответственно, появляются вопросы: как происходит продажа доли в квартире, когда это необходимо сделать оперативно и без потерь, что для этого требуется?
Как определить долю в квартире
Главный вопрос, который интересует всех владельцев: как рассчитать долю при продаже квартиры? Это первое, что нужно определить. При неопределенной части собственной недвижимости распоряжаться ею будет нельзя.
Итак, как делятся доли при продаже квартиры? Это делается двумя методами:
1. Рассчитать части целого объекта: обычно это треть жилья (1/3 – «идеальная доля» на языке риэлторов).
2. Использовать метраж в натуре (1 комната, 25 м2, 36 м2): это будет реальная, выделенная часть, выделенная в недвижимости.
Зачем покупать долю в квартире? Это может быть первым этапом в приобретении выбранной жилплощади, если сразу нет нужной суммы. Удобнее приобретать второй вариант, в этом случае каждая отдельная комната вызывает уверенность, что куплена конкретная территория.
Важно только при проживании обсудить с соседями порядок пользования общим пространством. Это необходимо в любом случае, ведь остальные проживающие такие же хозяева, в своем праве. Проблема в том, что люди могут быть не самыми сговорчивыми в этих вопросах. Но это уже тема для другой статьи.
Продажа доли в квартире: согласие собственников
Если есть потребность в выручке после продажи собственности другим лицам, надо обязательно сообщить соседям-собственникам о своем решении. Они должны быть проинформированы о будущих изменениях. Недостаточно уведомить их в устной форме. Нужно отправить письменное извещение. И если есть три-четыре совладельца, и двое из них владеют своими комнатами раздельно, то надо отправить сообщения отдельно.
Оформляется специальный образец уведомления собственников о продаже доли в квартире. Его надо отправить минимум за 1 месяц до оформления сделки. В документе надо обязательно указать, что и кто продает, за какую стоимость, условия, порядок и сроки продажи доли в квартире.
Исключение – ситуация, когда сделка совершается с одним из совместных владельцев. Речь об уведомлениях идет только тогда, когда продают недвижимость третьим лицам.
Совет: перед отправкой сообщений по образцу стоит поговорить с соседями. Возможно, они заинтересованы в получении дополнительной недвижимости, захотят приобрести соседнюю комнату. И вопрос продажи и уведомлений решится сам собой, и цена может быть вполне выгодной, сделка – быстрой.
Согласие на продажу доли в квартире
Как узнать информацию о совладельцах
Но если владелец доли незнаком со всеми собственниками (возможно, они уехали надолго, контактов нет), то есть выход – взять справку из службы ЕГРН. Там будут указаны точные сведения для сделки купли-продажи доли квартиры:
• имена владельцев;
• кадастровые сведения;
• параметры целой и раздельной площади;
• статус недвижимости – если она в залоге.
Такую выписку можно заказать онлайн через онлайн-портал Росреестра. Обратите внимание: услуга платная (350 р.), исполняется запрос три рабочих дня.
Документы для оформления продажи квартиры
Пакет документов, который необходим для оформления купли-продажи доли квартиры, обычно следующий:
• разрешение на продажу доли квартиры;
• нотариальное заверение договора;
• заявление о продаже доли в квартире (образец);
• договор между покупателем и продавцом.
Продажу доли квартиры сначала оформляют у нотариуса. Далее информация поступает в службу Росреестра, где регистрируют любые сделки с недвижимостью.
Документы для продажи доли в квартире
Договор купли-продажи доли в квартире
Подписание главного документа о передаче прав на жилплощадь сразу делает покупателя новым собственником. Но как оформить куплю-продажу доли в квартире правильно? Правила оформления регулируются п.7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ. Важное условие: чтобы договор был признан заключенным, существенные условия должны быть согласованы.
Содержание документа:
• Предмет сделки: что продается, характеристики объекта, которые его отличают от аналогов.
• Размер доли, которую требуется точно рассчитать, ведь именно она служит объектом торга. В ней может присутствовать техника, мебель, это прописывают в тексте.
• Номер кадастра. Это указывает дом, где находится продаваемая недвижимость.
• Адрес и подробности места нахождения объекта (подъезд, этаж, корпус).
• Особенности строения: количество этажей, вариант постройки, материал (кирпич, блоки, панели).
• Площадь: общая и жилая.
• Число комнат.
• Кондиционная характеристика квартиры (хорошее, удовлетворительное и пр.).
• Перечень имущества внутри комнаты.
• Цена сделки – ожидаемая сумма в виде всей цены доли либо за 1 м2.
Важно: сумма не может быть ниже, чем указанная в извещении другим собственникам, сведения обязаны быть идентичны. Ценность ставится в виде определяемой и однозначной суммы, в рублях или в инвалюте (уточняется дата и текущий курс).
• Список владельцев и других граждан, которые имеют право проживать в жилплощади (арендаторы) после сделки.
• Порядок оплаты сделки, срок внесения платы и др.
• Обременения. Не самое важное, что надо указать, но существенное, если доля пребывает в качестве залогового объекта или ее арендует жилец. Это защитит нового хозяина, который получает обязательства вместе с недвижимостью.
Ниже можно увидеть образец договора купли-продажи доли в квартире.
Образец договора купли продажи доли в квартире
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
Такое соглашение должно быть зарегистрировано в нотариальной конторе. Исключением является только ситуация, когда все собственники сбывают свое имущество в рамках одной сделки. Другой вариант – если часть жилья распродается в рамках реновационной программы жилфонда, которая реализуется в Москве, при изъятии квартиры государством.
Услуга заверения договора платная, пошлина составляет 0,5% от суммы, минимум 300 р. и максимум 20 тыс. руб. Расходы делятся между участниками сделки поровну.
Обратите внимание: за дополнительное обслуживание нотариус не имеет права запрашивать платеж, исключительно за госпошлину.
Список документов для специалиста:
1. Договор о приобретении и продаже доли в собственности квартиры.
2. Акт приема-передачи (по 1 экз. каждому участнику и для Росреестра).
3. Паспорта участников соглашения.
4. Квитанцию об отправлении оповещения о сделке для других собственников.
Дополнительно могут потребоваться:
• Отказы совладельцев, если они запрашиваются;
• Отказ от опекуна (из органов опеки), если есть несовершеннолетний владелец;
• Доверенность на другое лицо, которое подает документы за владельца;
• Документ, который подтвердит полномочия представителя.
Юрист может запросить и другие варианты документации, ее нужно принести после согласования на консультации.
Налоги с продажи доли в квартире
Надо ли платить пошлины, сборы при сделке с недвижимостью? Это важный вопрос, который влияет на итоговый доход продавца. Речь идет об НДФЛ. Платить его не нужно, согласно новостям в законе о продаже долей в квартире, если часть жилья была в собственности свыше 5 лет. Когда владение длилось от 3 лет, тоже не требуется выплата в следующих случаях, когда доля:
• Поступила во владение через наследство.
• Подарена от родственника.
• Приватизирована.
• Получена в качестве пожизненного иждивения.
• Куплена до 1.01.2016.
• У собственника нет другой жилплощади или долевого владения. Здесь за иную жилплощадь считается вариант, купленный за девяносто дней до получения права на жилплощадь.
В остальных случаях оплачивается НДФЛ в объеме 13%. Но есть вариант выплатить меньшие деньги и снизить расходы при продаже доли в квартире. Вполне возможно получить вычет – скидку от государства.
Налоговый вычет при продаже доли в квартире
Взимаемый стандартный имущественный сбор можно сократить. Этот способ подходит, для всех, кто впервые приобретает долю недвижимости и не пользовался данной опцией. Получают вычет из суммы за жилплощадь, максимальный размер – 1 млн руб.
Пример: была куплена комната за 2 млн руб. Через несколько лет ее цена выросла до 4 млн, недвижимость была продана. Стоимость доли в квартире при продаже выросла. В итоге продавец получает вычет с истраченных 2 млн, а не с 4 млн. Налог НДФЛ платится именно с разницы.
Бывает так, что продавец не получил дохода совсем – вынужден был продать жилье дешевле, чем покупал, ведь ситуация на рынке меняется. В таком случае НДФЛ вообще не платят, только требуется подать декларацию через сайт ФНС.
Популярные вопросы о продаже доли в квартире
Как проходит продажа доли квартиры в ипотеке?
Продавать недвижимость можно только при одобрении банка-кредитора, если нет иных условий в ипотечных документах. Статус собственности можно уточнить в ЕГРН, кто собственник, какие характеристики. Но такая продажа возможна.
Возможна ли продажа квартиры с долей, полученной по наследству?
Наследники могут распорядиться имуществом по своему усмотрению. Они могут осуществлять продажу, но не ранее, чем после оформления права собственности в Росреестре. Процесс продажи будет идентичным. Не влияет то, как и каким образом приобреталось имущество. Юрист объяснит досконально, что значит продажа доли в квартире в каждой конкретной ситуации.
Как расторгается договор о купле-продаже долевой недвижимости?
Точно так же, как соглашение о сделке с целой квартирой или частным домом. Договор оформляется как аннулированный по той же схеме, даже если продают малую долю.
Заключение
Теперь вы знаете, как провести правильно продажу доли в квартире в 2023 году. Зная разные аспекты этой процедуры, все же будет грамотным решением обратиться за консультацией к юристу. Он уточнит необходимые детали и подстрахует в сложных случаях, если есть риски при продаже доли в квартире.
