Как выгодно и без проблем сдавать квартиру посуточно

Итак, у нас есть два варианта – долгосрочный и краткосрочный. Первый практически не требует участия собственника. Ему достаточно единоразово (зачастую посредством риелтора) найти арендатора, подписать с ним договор и получать фиксированную прибыль раз в месяц. Многие даже не проверяют состояние квартиры при этом, полагаясь на залог и юридические условия, прописанные в договоре.

Но это предприятие хоть и легкое настолько, что вполне тянет на пассивный доход, однако не может считаться особо выгодным. Ведь даже по меркам Москвы средняя стоимость помещений в месяц достигает 38 тысяч, за вычетом периодического мелкого ремонта, налога, возможных издержек – сумма скромная. При посуточной аренде те же 38 тысяч достигаются уже за 10-15 дней. А дальше идет чистая выгода. Теоретически в зависимости от условий вы можете зарабатывать в 2-3 раза больше. Но из пассивного дохода это мероприятие перерастает в полноценную деятельность. А если речь идет о нескольких квартирах, то и в настоящую работу с плотным графиком по 40 часов в неделю. Ведь для того, чтобы без всяких проблем выгодно сдавать квартиру посуточно вам нужно:

• Постоянно осуществлять поиск клиентов. Некоторые будут снимать помещение более, чем на 1 день – в случае командировок и туристических поездок по 2-3 недели. Но преимущественно все равно рассчитывайте, что на каждый новый день придется искать нового арендатора.

• Проводить уборку после каждого выселения. Помещение должно соответствовать меркам гостиничного номера, быть чистым, ухоженным. Иначе вы не сможете конкурировать. Задачу можно перепоручить клинингу, например, но тогда и ваш доход сокращается.

• Обновлять расходники. Туалетные принадлежности, влажные салфетки, средства для мытья посуды, брикеты для посудомоечной машины и схожее.

• Мыть посуду, стирать полотенца и постельное белье.

• Контролировать момент заселения и выселения. На первом этапе вам понадобится проводить краткую экскурсию, на втором – проверку. Если помещений несколько, а таких знакомств с клиентами становится 3-4 в день, то это тоже отнимает немало времени. Особенно если квартиры далеко друг от друга.

Обслуживать 1 помещения можно и в свободное от работы время, а вот больше – уже вряд ли. Иначе придется превращать данную деятельность в свою основную.

Да это 100% легально. Исходя из ГК РФ можно установить, что минимальный срок аренды не устанавливается. Поэтому вы теоретически можете сдавать ее хоть на час, просто это муторное и не очень выгодное мероприятие. Но при этом совершать действие нужно в правовом поле, то есть, подписывать договор жилого найма с каждым новым клиентом, оплачивать налоговые взносы. Может показаться, что, учитывая обилие жильцов в бумагах, можно банально запутаться. Но на практике, как свидетельствуют отзывы – это не так. Достаточно изучить типовой и наиболее удобный для вас вид договора, распечатать сразу стопку бланков, заполнить заранее все существенные условия. А дальше вам буквально нужно передавать клиенту его лишь на подпись. Если он заранее предоставляет вам свое ФИО и другие данные, вы можете вносить их в договор заблаговременно. Это удобнее, а клиент оценит уровень сервиса.

При этом закон не запрещает и субаренду. То есть, вы можете безопасно и самостоятельно сдавать чужую квартиру посуточно. Тогда вы рисков вообще никаких не несете. Кроме издержек, конечно. Если вы уверены, что сможете найти клиентов в достаточном количестве, то ваша выгода составит в среднем 70% от стоимости аренды для вас. За вычетом расходников, а также мелких косметических правок – 40-50%. Соответственно, при обслуживании 5-6 квартир вы уже вполне можете обеспечить себе неплохой и стабильный доход. Хотя при наличии собственной жилой площади для хорошего заработка будет достаточно и 2-3 помещений.

Для посуточной аренды помещение должно обладать определенным набором характеристик. Судя по отзывам профессиональных управляющих, например, большие квартиры в спальных районах весьма сложно сдать таким образом. Поэтому они подходят только для долгосрочной аренды, но не посуточной. Итак, параметры:

• Расположение. Центр, а также основные районы культурных и развлекательных объектов – это лучший вариант. Рай для туристов. Да и местные также будут не прочь использовать именно такой уголок для проведения встреч и ивентов. Непосредственная близость к крупным бизнес-центрам, офисам компаний, заводам – тоже плюс, клиенты в командировке ищут именно такие помещения.

• Размеры. Сдавать огромные квартиры крайне сложно. Да даже в долгосрочной аренде с этим проблемы. Идеальный вариант – студии и 1-комнатные помещения. Реже, 2-комнатные, если при этом квадратура небольшая. Все остальное – исключения.

• Меблировка и техника. В идеале, нужен полный набор. Диван, письменный стол, удобные кресла и стулья, барная стойка на кухне, двуспальная кровать. А также варочная поверхность, духовой шкаф, стиральная и посудомоечная машины. Но если возможности приобрести сразу такую мебель и технику нет, то начинайте с малого. Вот вам совет, как быстрее сдать квартиру посуточно – в ней обязательно должно быть стиральная машина. Если ее нет, возьмите хотя бы б/у на Авито.

• Ремонт. Он должен быть, хотя бы косметический. И чем лучше, тем более довольными будут клиенты. Тем лучше отзывы о вашем предложении в различных сервисах в стиле Циана. А значит, больше клиентов. Помните, что жильцы тут ненадолго, поэтому они «любят глазами». Какие-то крупные косяки капитального ремонта вряд ли успеют заметить, а вот то, что на виду – легко. Поэтому наводим лоск.

Если наше помещение уже подготовлено, стопка договоров лежит на полке, то нам нужны клиенты. А найти мы их можем 3 способами:

• Сервисы. Их множество, они постоянно конкурируют между собой. Рекомендуем взять на заметку 3-4 варианта и активно вести, мониторить, улучшать собственные объявления. К популярным сервисам относятся Домклик, Циан, Броневик, Островок, Суточно. Попытать удачу можно на том же Авито. Лучше всего лично оценить удобство каждого сервиса и подобрать своих фаворитов. Кроме того, важно детально составить описание в объявлении, выделить наиболее важные моменты – инфраструктура, преимущества меблировки и техники в помещении, показать с привлекательных сторон дизайн интерьера. Клиенты любят гарантии, поэтому уточните, что все сделки сугубо легальные по договору жилого найма. Если есть какие-либо дополнительные элементы обслуживания – также укажите этот фактор. Но помните, что перегружать объявления текстом тоже не выход. Часто потенциальные клиенты вырабатывают «пользовательскую слепоту» к таким сплошным полотнам.

• Риелтор. Этот человек займется поиском клиентов самостоятельно за собственную комиссию. Но только самих жильцов, обслуживанием заниматься он не будет, равно как и заключением договоров, заселением и выселением. Учтите, что эффективность риелторов в краткосрочной аренде не особо высокая, зачастую достаточно пользоваться сервисами.

• Управляющий. Это человек, получающий определенный процент вашей выручки, но при этом выполняющий всю работу за вас. Он полностью ведет дела с клиентами, занимается уборкой, даже сам проводит элементы косметического ремонта. Решает вопросы с оплатой и договорами. А также ведет для вас полную отчетность. Но вы будете терять при этом 20-30% дохода. Очевидно, что наиболее выгодно сдавать квартиру посуточно, без проблем заниматься такой деятельностью можно через управляющего. Сложнее - самостоятельно. Вам будет необходимо постоянно мониторить отклики клиентов в сервисах, вести переписку, выезжать на место и так далее. Но общий доход от такого предприятия значительно выше.

Аренда – это коммерческая деятельность, подразумевающая доход. Поэтому на нее распространяется налогообложение. Избежать этого не получится, поэтому лучше сразу определить форму. У вас есть 3 варианта – ставка физического лица, индивидуального предпринимателя и самозанятого. В первом случае отчисления наибольшие – 13%. Если вы оформляете ИП – всего 6%, но придется платить обязательные страховые и пенсионные взносы. А вот для самозанятого ставка минимальная – 4%, да и таких взносов нет.

Это самый выгодный вариант, но только в случае общего дохода не более 2.4 миллиона рублей ежегодно. Иначе особый налоговый режим НПД не применяется. Если у вас 1-2 помещения, и вы хотите официально сдавать квартиры посуточно – то регистрация в качестве самозанятого лучший вариант.

Теперь наиболее важный аспект – а стоит ли в принципе этим заниматься. Возможно, логичнее просто передать помещение в долгосрочную аренду и «умыть руки», собирая хоть и небольшую, но прибыль раз в месяц.

На самом деле, краткосрочная аренда зачастую при профессиональном подходе и постоянном поиске клиентов выгоднее минимум вдвое. Но и требует серьезных трудозатрат, зачастую арендодатели даже не представляют объем этой работы.

Поэтому ответим так, выгодно ли сдавать квартиру посуточно – безусловно, трудоемкое ли это мероприятие – разумеется.

В мегаполисах ситуация схожая, а вот в маленьких городах до 200 тысяч жителей такая деятельность крайне невыгодна. Вы просто не сможете найти достаточное количество клиентов, чтобы закрыть свои трудовые вложения.

Сделаем вывод, что, если у вас имеется пустая жилплощадь, а также свободное время, которое вы готовы потратить на получение дополнительного заработка – лучше сдавать квартиру посуточно, чем в долгосрочной перспективе. Если же вы не готовы пойти на такие жертвы своего времени, то вполне логично будет обратиться к профессиональному управляющему, совокупная выгода в этом случае все равно будет выше, чем при долгосрочной аренде.