Риски при покупке недвижимости - как обезопасить себя
Покупка и продажа квартир связана с семизначными суммами, которые для большинства людей являются крайне существенными. Хотя государство старается сделать все возможное для безопасного заключения договоров купли-продажи, риски при покупке недвижимости возникают весьма часто.К осуществлению каких бы то ни было операций относительно жилплощади нужно готовиться тщательно. Разберемся, какие риски сделок с недвижимостью являются самыми распространенными и как их можно минимизировать.
Сделка без рисков, как обезопасить покупку квартиры
Основная информация для продавцов квартир
Следует принимать во внимание, что в том случае, если жилплощадь принадлежит вам менее пяти лет, при ее продаже вы будете обязаны уплатить налог государству в размере 13%. А в том случае, если жилье продает человек, который не является налоговым резидентом Российской Федерации, размер НДФЛ составит 30%.
Данный срок может быть сокращен до трех лет при следующих обстоятельствах:
• квартира является единственным жилым объектом у того, кто ее продает;
• был заключен договор о пожизненном содержании с иждивением;
• жилище было официально приватизировано;
• собственник унаследовал или принял в дар продаваемый объект от родственника.
Рассматривая риски продавца при продаже недвижимости, следует первым делом отметить возможность того, что средства на ее приобретение были взяты покупателем в МФО (микрозаймах и аналогичных организациях). Сегодня это можно сделать, имея на руках ксерокопию паспорта гражданина, которому вы собираетесь продать жилье.
Квартира переходит в собственность покупателя в течение от 3 до 90 дней с того момента, как был заключен договор купли-продажи. Человек, купивший квартиру, может распоряжаться ей ровно с того момента, как выплатил продавцу всю прописанную в соглашении сумму.
Сделка может осуществляться как без участия третьих лиц, так и с привлечением специалиста соответствующей квалификации. Второй вариант поможет существенно сэкономить временные затраты и повысить защиту от рисков в сделках с недвижимостью.
Обстоятельства, которые должны насторожить покупателя
Поскольку при покупке жилья человек отдает миллионы, а процесс оформления документов без должного опыта весьма сложен, есть вероятность столкнуться с обманом. Рассмотрим основные ситуации, когда имеют место серьезные проблемы, и хочется, чтобы сделка была без рисков, как обезопасить покупку квартиры в таких случаях.
Настойчивое предложение использовать ячейку
Хотя применение ячейки весьма популярно, она является излюбленным инструментом действия для мошенников. Ведь такой способ наличного расчета дает массу возможностей подложить поддельные купюры. Потребуется тщательная проверка банкнот либо выполнение перевода безналичным способом.
Давление и манипуляции
Человеческий фактор, хотя и не является с точки зрения закона мошенничеством, несет большие риски покупателя недвижимости. К примеру, продавец может в красках расписывать преимущества покупки именно этой квартиры, рассказывать о том, что на нее есть немало претендентов и так далее. Недобросовестные собственники могут воспользоваться срочной ситуацией, в которой оказался продавец. Оказавшись под давлением продавца, вы рискуете совершить крайне невыгодную для себя сделку.
Неоднозначные ситуации с наследованием
Бывает так, что продавец фальсифицирует свое право на наследство, при этом не имея реального права собственности на это жилье. Также случаются ситуации, когда наследник продает объект в то время, когда нынешний владелец квартиры по-прежнему жив.
Немало и случаев, когда другие лица могут после передачи квартиры покупателю заявить о своих правах на жилье. Если суд одобрит их иск, то сделка будет отменена. И совершенно не факт, что вам вернут деньги, которые были выплачены за ремонт жилья. Поэтому лучше покупать квартиру, которая не менее трех лет находится в собственности продавца. Именно этот срок владения гарантирует, что никаких исков другие претенденты на наследство подать не смогут.
Вопросы относительно статуса объекта
При покупке квартиры следует обязательно требовать выписку из ЕГРН. Она станет свидетельством того, что в данном жилище никто не прописан. Также вы сможете удостовериться, что квартира не является собственностью муниципалитета и принадлежит непосредственно продавцу.
Предварительный договор: обезопасит ли он покупателя
Предварительный договор содержит в себе условия и обязательства сторон относительно предстоящей сделки. Может показаться, что для покупателя это отличный способ гарантировать безопасность покупки жилья. Однако при взаимодействии с застройщиками существуют следующие риски предварительного договора купли-продажи недвижимости:
• полная или частичная утрата денег, которые были вложены в покупку жилья;
• вероятность того, что застройщик совершит двойную продажу жилого помещения;
• возможность аннулирования заключенного предварительного договора;
• отсутствие стопроцентных гарантий того, что потенциальный покупатель получит объект.
Таким образом, в том случае, если застройщик проявит недобросовестность, предварительный договор практически не будет иметь никакой юридической силы.
Риски при покупке недвижимости
Когда необходимы услуги нотариуса и каковы его полномочия
Есть ряд случаев, когда договор купли-продажи жилого объекта не может быть заключен без участия нотариуса. К таким ситуациям относятся:
• недвижимость покупается мужем и женой в качестве долевой собственности;
• в сделке задействовано доверенное лицо, через которое совершаются операции;
• доли квартиры разделены между несколькими собственниками;
• к сделке каким-либо образом фигурирует недееспособный человек или ребенок до четырнадцати лет.
Нотариус обязуется подтвердить правильность составления всех документов и подтвердить, что подписи были поставлены нужными людьми. Однако в его полномочия не входят психиатрические или наркологические экспертизы. Также стоит учесть, что услуги нотариуса стоят денег.
Может ли быть рискованной продажа по военной ипотеке
Очень важно знать, каков источник денег, уплачиваемых покупателем за квартиру. Хотя военная ипотека весьма выгодна для лиц с офицерским званием, существуют немалые риски продавца недвижимости при ипотечных сделках. К ним относятся:
• отмена сделки ввиду увольнения служащего, во время оформления которой не будет возможности продать жилье другому человеку;
• уголовная ответственность продавца при завышенной цене на квартиру, связанная с попыткой обналичить выданные государством деньги;
• долгий процесс оформления документов, имеющий ряд юридических сложностей.
Продавая квартиру военнослужащему, заручитесь поддержкой квалифицированного юриста.
Риски от продажи по заниженной или завышенной цене
Слишком низкая или чрезмерно высокая стоимость, по которой был продан жилой объект, может привлечь внимание сотрудников правоохранительных органов. Часто продавец и покупатель договариваются о завышении цены, если у последнего нет денег на внесение первичного взноса. Он отдает банку ту сумму, которая была выдана им самим. В этом случае продавец также будет привлечен к ответственности. Ему придется вернуть деньги в полном объеме, то есть больше, чем он получил по факту.
Занизить цену и получить часть суммы сверх указанной в договоре выгодно продавцу, поскольку тогда налог можно будет выплатить в меньшем объеме. Если такое нарушение будет выявлено Федеральной Налоговой службой, то продавцу придется не только выплатить налог согласно кадастровой стоимости квартиры, но и оплатить внушительный штраф.
Жилищный сертификат: есть ли 100% гарантия покупки
Жилищный сертификат дает покупателю право приобрести квартиру, покрыв часть расходов средствами государственного бюджета. Риски продавца при продаже недвижимости с использованием права на такой сертификат минимизированы благодаря тому, что деньги сразу переводятся на его банковский счет.
Но проблемы могут возникнуть в том случае, если по каким-либо причинам сертификат оказывается аннулирован. В таком случае продавец оказывается вынужден заново начинать процедуру продажи. Покупателя, вероятнее всего, придется искать заново.
Какие риски сделок с недвижимостью
Если в сделке задействован несовершеннолетний
Фигурирование в сделке детей младше 18 лет, чьи интересы должны быть приняты во внимание в первую очередь, существенно усложняют процесс продажи. Риски в сделках с недвижимостью присутствуют для обеих сторон:
• Для покупателя есть риск того, что сделку признают недействительной. Это может произойти, если родители обязаны выделить ребенку часть продаваемого жилого помещения.
• Продавец рискует получить ряд проблем с органами опеки. Он должен будет доказать, что данная сделка не повлечет потерь для ребенка или подростка.
Именно поэтому обязательным является обращение к работникам юридической сферы.
Получение денег с материнского капитала
Если часть средств на покупку квартиры уплачивается из материнского капитала, имеются риски для продавца. Вот что можно ожидать в такой ситуации:
• Затянутый процесс оформления сделки, связанный с долгой выдачей средств государственными органами.
• Семье может быть отказано в выдаче средств материнского капитала, в результате чего могут возникнуть судебные разбирательства.
Продавцу следует заранее убедиться в том, что никакие условия получения материнского капитала не были нарушены покупателем. В противном случае продажа квартиры может занять гораздо больше времени, чем планировалось.
Риски осуществления продажи или покупки доверенным лицом
Если у продавца или покупателя нет возможности лично присутствовать во время всей процедуры продажи квартиры либо какой-то части сделки, есть возможность написать доверенность. Доверенное лицо будет иметь полное право распоряжаться имуществом от вашего лица. При сделке с недвижимостью по доверенности риски покупателя очевидны: человек, на которого оформлена доверенность, может оказаться неблагонадежным. Доверяйте финансовые операции только проверенному человеку и оформляйте договор с учетом всех нюансов.
Заключение
При совершении покупок и продаж жилья важно учитывать какие могут быть риски в сделках с недвижимостью. Тщательное оформление документов (желательно при поддержке специалиста) защитит вас от подлога документации и станет гарантией честной сделки.
