Как самостоятельно проверить квартиру на обременение и арест

Основной источник — выписка из ЕГРН. Общую информацию, в том числе о наличии арестов, получить может любой человек. Полные данные с указанием истории переходов права собственности доступны только владельцам объектов недвижимости. На заполнение заявки требуется не более 10 минут. Росреестр предоставляет выписку в течение 3-5 дней максимум. И потом уже на основании полученных данных можно делать выводы, стоит покупать такую квартиру или нет.

Гражданин может купить квартиру, получить ее в дар или в качестве наследства. Он может жить в ней, зарегистрироваться самостоятельно и прописать родственников. Но он не может продать свое имущество, передать кому-либо в качестве обеспечения и т. д.

Причина — ограничение на совершение юридически значимых действий. Оснований для их установления в российском законодательстве предусмотрено много. Применительно именно к продаже квартир нужно учитывать следующие варианты обременения.

Этот вид ограничений встречается часто. Требование о наложении ареста в Росреестр может передать:

1. Судебный пристав-исполнитель при наличии открытых в отношении собственника исполнительных производств. Важное условие — стоимость недвижимости сопоставима с суммой задолженности. Стандартно ограничение накладывают на 6 месяцев. Далее, если исполнительное производство еще не закрыто, пристав-исполнитель может выносить постановление о пролонгации ареста.

2. Суд. Чаще всего арест на квартиры (земельные участки, дома) накладывают в качестве обеспечительной меры при рассмотрении споров между бывшими супругами, совладельцами объектов и т. д. Требование об установлении обременения может исходить и от банка при подаче иска о взыскании средств по кредитному договору.

Снятие ареста во втором случае возможно только после исполнения решения суда, урегулирования конфликта со взыскателем. При покупке квартиры нужно обязательно проверить, есть ли на ней обременение подобного типа. Росреестр в этом случае не зарегистрирует переход права собственности.

Различают два вида ипотеки: в силу закона и договора. Первый вариант предполагает, что ограничения устанавливаются в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке». Во втором — стороны самостоятельно договариваются об установлении обременения и фиксируют эти положения в заключенном договоре.

В общем случае ипотека означает, что квартиру покупают с использованием заемных средств. Гражданин становится собственником недвижимости, но не может распоряжаться ей в полном объеме. Продажа, дарение возможны только с согласия банка-кредитора.

Даже если заемщик решит реализовать залоговую квартиру, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. А все потому, что в ЕГРН значится пометка о наличии закладной.

Недвижимость может находиться в доверительном управлении в следующих ситуациях:

1. Собственник является несовершеннолетним или недееспособным по решению суда. Его интересы представляет законный представитель. Но даже он не может распоряжаться имуществом подопечных без разрешения органов опеки и попечительства.

2. В отношении физического или юридического лица открыто дело о банкротстве. Если есть вероятность возврата к нормальному финансовому положению, суд назначит внешнего управляющего. Информацию об этом обязательно вносят в ЕГРН. Далее собственник не сможет заключать сделки со своим имуществом без ведома контролирующего лица.

Владелец квартиры в силу возраста и/или физического состояния может не иметь возможности обслуживать себя, даже ходить в магазин и т. д. И он вправе заключить с кем-либо из родственников или с совершенно посторонним человеком договор содержания в обмен на уход.

Договор ренты обязательно регистрируют в Росреестре. Формально плательщик сразу становится владельцем недвижимости. Но продать ее можно только после смерти рентодателя или с его непосредственного разрешения.

В соответствии с действующим законодательством договоры аренды, заключенные на 11 месяцев и более, в том числе между физическими лицами, подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Формально, такое обременение не мешает реализации недвижимости.

Но переход права собственности к третьему лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Это относится к случаям не только продажи, но и перехода квартир по наследству. Преемники усопшего не могут выселить арендаторов после вступления в право собственности. В данном вопросе необходимо руководствоваться положениями ст. 617 ГК РФ.

Владелец квартиры может завещать ее любому лицу: физическому или юридическому. И у него же есть право внести в завещание особые условия. Например, он может обозначить, что в одной из комнат может проживать кто-либо из родственников или даже просто знакомый. И наследники, если принимают наследство, обязаны в точности исполнить последнюю волю усопшего.

При покупке квартиры нужно обращать внимание еще на следующие возможные виды ограничений:

• для оплаты недвижимости собственник использовал материнский капитал. В этом случае он обязан выделить доли несовершеннолетним детям. А после этого нужно запрашивать разрешение на продажу в органах опеки и попечительства;

• в квартире прописаны лица, осужденные к отбытию наказания в колонии или находящиеся в детдоме. Впоследствии они имеют право вернуться на эту же жилплощадь;

• кто-либо из проживающих в квартире ранее отказался, например, в пользу супруга или детей от участия в приватизации. И потом его нельзя выселить или просто выписать даже через суд. Он имеет право жить здесь до самой смерти.

Проверить наложен ли арест на квартиру, в первую очередь, нужно потенциальному покупателю. Для него это возможность:

1. Избежать потери денег, например, из-за признания сделки ничтожной. А это неизбежно, если продавцом будет недееспособное или частично дееспособное лицо.

2. Избежать участия в судебных процессах, в том числе в качестве ответчика или третьего лица. Такие ситуации нередки, когда собственник продает наследственную квартиру, не дождавшись волеизъявления иных сонаследников.

3. Не ждать, когда квартиру освободят арендаторы. Это особенно важно, если покупатель и сам собирается сдавать ее в аренду. За прежними нанимателями в этом случае сохраняется преимущественное право на заключение договора.

4. Не жить в одной квартире с посторонними лицами: отказавшимися от приватизации, вернувшимися из мест лишения свободы или детского дома.

Знать, как проверить есть ли арест на квартиру, нужно и собственнику недвижимости. Нельзя забывать о возможных ошибках в ЕГРН: технических или со стороны персонала. Либо, например, пристав ФССП открыл исполнительное производство не на реального должника, а на его тезку. И в результате арест накладывают на имущество совершенно постороннего человека. Выяснение подобной информации уже на этапе продажи квартиры может привести к срыву сделки.

Как уже отмечено выше, ограничения могут иметь самый разный характер. Соответственно, и узнавать о них придется из различных источников.

Выписка из ЕГРН — единственный документ на данный момент, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. И он же содержит информацию об ограничениях, установленных судом, приставами-исполнителями, банковских залогах.

Чтобы проверить, не находится ли квартира в обременении или аресте, нужно отдельное внимание уделить разделу 2 выписки, пункту «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости». Здесь указывают следующую информацию (при ее наличии):

• в пользу кого установлено обременение;

• в течение какого времени оно будет действовать.

Выписку можно запросить непосредственно в Росреестре, на сайте регистратора или в МФЦ. Проверить квартиру на наличие обременений можно и через портал «Госуслуги» при наличии доступа к интернету.

Услуга платная. Размер государственной пошлины зависит от формата документа. Электронные стоят дешевле, бумажные дороже. Для оформления заявки на сайте потребуется электронная цифровая подпись.

Здесь есть один важный момент! Срок действия выписок из ЕГРН ограничен — не более 30 дней. И может оказаться, что продавец квартиры предъявил покупателю документ, выданный 2-3 недели назад. Но к моменту подписания договора купли-продажи эти данные будут уже неактуальны. Например, сотрудник ФССП за это время открыл исполнительное производство и направил в Росреестр постановление о наложении ареста. Чтобы избежать подобных ситуаций, юристы рекомендуют запрашивать новую выписку со всеми данными непосредственно перед заключением договора купли-продажи.

Справки о составе семьи в 2023 году уже не выдают. Получить сведения обо всех проживающих, временно выбывших (например, отбывающих наказание) можно из архивных форм 9 и 12. Но их не выдают всем желающим. Заявления принимают только от владельцев недвижимости или ответственных квартиросъемщиков.

Как уже отмечено ранее, сделки с недееспособными гражданами изначально считаются ничтожными. Если же гражданин является частично недееспособным, согласие на продажу должен дать его опекун.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира возвращается первоначальному владельцу, а перспективы получения от него уплаченной суммы туманны, нужно затребовать у продавца справку из ПНД. Он стоит на учете? От сделки лучше сразу отказаться.

Например, у собственника есть несовершеннолетние дети, а квартира куплена относительно недавно. В этом случае не будет лишним проверить, не использовали ли для оплаты жилья средства материнского капитала. Если продавец при этом не выделил доли детям, ПФР вместе с прокуратурой может опротестовать сделку.

Для проверки информации нужно запросить справку из Пенсионного фонда об использовании средств сертификата.

Формально, этот ресурс не относится к тем, где можно проверить наличие ареста или обременения на квартиру. Но его также можно использовать для получения другой информации.

На сайте ФССП в открытом доступе представлены данные об исполнительных производствах, открытых в отношении абсолютно всех граждан страны. Если гражданин должен банкам или иным кредиторам значительные суммы, можно ожидать, что пристав вынесет решение о наложении ареста на недвижимость и автотранспорт.

Именно арбитражный суд рассматривает дела о несостоятельности в отношении физических и юридических лиц. Для получения нужной информации остается перейти в картотеку и внести данные о собственнике квартиры в строки поиска.

Так можно узнать, не является ли он банкротом. Как вариант, дело о несостоятельности может рассматриваться на момент заключения договора купли-продажи или даже ведения предварительных переговоров. Если это так, все сделки с недвижимостью, с большой долей вероятности будут опротестованы.

Говорить о возможности открытия банкротного дела в ближайшем будущем можно, если в городском (районном) суде регулярно рассматриваются исковые требования к собственнику продаваемого объекта недвижимости. Подать заявление в арбитражный суд может как сам должник, так и кто-либо из его кредиторов.

У нотариуса можно запросить информацию о наличии завещания и завещательного отказа. Этим можно установить сразу два факта:

• не следует ли ожидать появления сонаследников, которые по разным причинам не успели заявить о своих правах на момент продажи квартиры;

• не содержатся ли в завещании дополнительные требования к наследникам, непосредственно связанные с продаваемой квартирой.

Для получения данных об обременениях, наложенных на объект недвижимости, можно запросить выписку из ЕГРН. Из нее можно узнать:

1. Не находится квартира в залоге у банка или иного кредитора.

2. Не заключал ли предыдущий собственник договор аренды сроком от 11 месяцев.

3. Не наложен ли на квартиру арест. Постановление такого рода обычно выносит судебный пристав-исполнитель.

4. Не подписывал ли владелец договор ренты. Продать такую квартиру можно только после смерти получателя ренты.

Также через сайт Росреестра можно проверить, сняли ли обременение с квартиры, например, после погашения ипотеки, выполнения решения суда и т. д.

Дополнительную информацию о наличии неявных ограничений на сделки с конкретным объектом недвижимости можно получить в ПНД, Пенсионном фонде, нотариате, на сайтах ФССП и арбитражного суда.