Разница аванса и задатка при покупке квартиры и что лучше

Это основная и юридически закрепленная форма обеспечения обязательств при приобретении недвижимого имущества. И речь не только о квартире, а также о доме, земельном участке, коммерческих помещениях и так далее. Она же используется и при любых иных коммерческих сделках в соответствии со статьей 380 ГК РФ. То есть, форма законная, регулируется не по обычаям делового оборота, а по кодексу. Используется в двух качествах. Первое и основное – гарант заключения будущей сделки. Причем не стоит полагать, что такой шаг всегда выгоден исключительно продавцу, поэтому он и должен его требовать. Но об этом ниже. Второе качество – предоплата.

То есть, стороны все же пришли к соглашению, они вполне готовы подписать договор, и задаток становится частью оплаты товара. Поэтому в успешном итоге он никогда не возвращается, учитывайте этот момент. Обязателен ли задаток при покупке квартиры – вовсе нет. Он не нужен для заключения даже предварительной сделки. Но дело в том, что либо продавец, либо покупатель могут настаивать на этом условии, без него просто отказываясь от продолжения сотрудничества. И это их право. Поэтому если одна из сторон ратует за задаток, то можете считать, что конкретно для этой сделки – он обязателен.

А вот у этого понятия строгой закрепленной законом формы нет. Но он также считается предоплатой при заключенном предварительном договоре купли-продажи. То есть если сделки пока нет, юридически ничего не оформили, то надобность такого платежа становится крайне сомнительной. Разница аванса и задатка при покупке квартиры в том, что первый не дает никаких гарантий. Он не создает новых обязательств, продавец не должен теперь в обязательном порядке предоставить товар, а покупатель не обязуется его приобрести. Это такая же предоплата, которая ни к чему не обязывает.

Соответственно, логического смысла в нем мало. Ведь если у вас есть денежные средства на выплату небольшой суммы на начальном этапе, то нет никакого смысла отдавать ее заранее. Многие полагают, что без такой формы невозможно в принципе оформить предварительный договор купли-продажи. Но это тоже неверно. Вполне можно, достаточно узаконить намерения. Но без задатка он также не будет ни к чему обязывать. Давайте поймем простые истины:

1. Предварительный договор – просто фиксирует вид и форму договора для удобства.

2. Предоплата не дает гарантий.

3. Только задаток является юридической формой, которая создает обязательства.

Крупные покупатели зачастую таким способом демонстрируют свою лояльность, но подобный метод используется в сделках юридических лиц. Кроме того, в некоторых сделках аванс может быть активной помощью продавцу. Например, тот не может выставить имущество на продажу, пока не будут внесены какие-либо взносы. Оплата коммунальных услуг, закрытие штрафов или даже покрытие кредитных обязательств, чтобы свободно распоряжаться имуществом (ипотека). В этом ракурсе предоплата не становится обязательной все равно, но продавец банально не обладает правом распоряжения своим имуществом, пока не внесет деньги. Поэтому заинтересованный в сделке покупатель часто идет навстречу. А в особо крупных сделках с помощью аванса иногда фиксируют валюту, если она находится в периоде активных ценовых колебаний. Но это не про наши случаи.

То есть, такая форма предоплаты – это добровольная помощь продавцу, чтобы грядущая сделка состоялась или момент подписания договора наступил быстрее.

Тут смысл совершенно иной. Да, подобная форма предоплаты может быть использована и в качестве аванса – помощь продавцу для закрытия платежей. Но основной критерий другой.

Задаток используется:

• Чтобы гарантировать заключение сделки. И подобное может быть выгодно как продавцу, так и покупателю. Первому – понятно, а второй часто найдя хорошее предложение просто не способен прямо сейчас внести сумму. У нее ее нет, либо она временно удерживается, находится в другой валютной форме, не может быть мгновенно снята со счета и так далее. Чтобы продавец просто не откликнулся на другое предложение, покупателю выгодно будет отложить сделку с гарантией исполнения.

• Для фиксации условий. Зачастую цены, чтобы она не выросла к моменту приобретения жилья, если он отложен на месяц или более.

• Для фиксации времени сделки. В договоре прописывается срок, к которому необходимо будет уже подписать настоящий договор купли-продажи.

Опять же, в крупных сделках так часто удерживается и денежный эквивалент (форма валюты), чтобы его не изменили при будущей сделке и масса иных условий, но для обычной покупки квартиры таких сложностей не нужно.

Теперь перейдем к третьей форме. Точнее, ее так номинально считают многие неопытные покупатели или продавцы. Сразу расставим точки над «i», в юридической терминологии залог – это некое имущество либо денежная форма, необходимая для исполнения обязательств. Например, машина при автокредите является залогом, она гарантирует выплаты со стороны заемщика. Предоплата при покупке квартиры – это аванс или задаток, но никак не залог.

Однако, и эта форма вполне может применяться, если вы приобретаете недвижимое имущество с постепенной выплатой. То есть, у вас банально не хватает денежных средств на приобретение помещения, поэтому вы берете рассрочку или кредит у самого продавца, выплачиваете частями и постепенно. И в этом случае может применять залог, если договор купли-продажи вы заключаете обычной формы. Другими словами, он передает вам кредит, которым вы оплачиваете его же квартиру. Но этот заем обеспечивает залогом, например, вашим автомобилем. Схемы сложная и применяется крайне редко.

А вот это вполне расхожая форма гаранта исполнения обязательств. И она куда шире, чем задаток. Просто она зачастую незаслуженно считается – «сложной» для обывателей без юридической практики, поэтому редко применяется. Обеспечительный платеж тоже является по своей сути предоплатой, а также гарантом. Только он не регулируется строгими правилами статьи 416 ГК РФ (условия возврата задатка). Все нюансы прописываются в самом договоре платежа. Размер, срок заключения сделки, условия возвращения и так далее. Причем гарантировать он может не только составление будущего договора купли-продажи, но и вообще любое юридическое условие. Значит, оформление задатка и аванса при покупке квартиры вам точно не понадобится, если вы грамотно умеете составлять договор обеспечительного платежа. Но будем честны, без строгой формы условий и помощи юриста сразу сделать это правильно действительно непросто.

Со свободной формой условий мы немного разобрались, поэтому сейчас остановимся на задатке. То есть нормах, закрепленных в статье 416 ГК РФ. Уточняем, что эти правила не относятся к авансу, обеспечительному платежу, а также залогу, а только к задатку в следующих случаях:

• если покупатель отказался от приобретения недвижимого имущества по личным мотивам, обстоятельствам на которые он мог повлиять – деньги не возвращаются;

• если продавец не стал подписывать договор, передал квартиру другому лицу, ушел, отказался от продажи иным способом – деньги возвращаются в удвоенном размере;

• если сделка не произошла по обстоятельствам, не зависящим от двух сторон, на которые они не могли повлиять, как стихийное бедствие, уничтожившее недвижимое имущество – деньги возвращаются;

• если обе стороны пришли к компромиссу и по обоюдному согласию решили разорвать обязательства – деньги возвращаются;

• если договор купли-продажи заключается, то деньги уходят в счет стоимости жилья.

В принципе существует форма на бланке, которой при этом пользуются весьма редко. Ведь подписать подобное соглашение можно легко и без каких-то юридических познаний. Достаточно простой расписки с четко обозначенными условиями. Да, строгой формы нет, судом, регистрационными органами принимаются расписки, написанные от руки, если в них указаны основные условия.

А это:

• полная информация о квартире, которая и становится предметом будущей сделки;

• размер задатка, а также период, на который он вносится;

• особые условия сделки – как будет заключена;

• необходимые документы для оформления купли-продажи;

• точная дата заключения будущего договора;

• стоимость жилого помещения;

• ФИО сторон, паспортные данные, подпись и дата.

Условия возврата прописывать нет необходимости, но если вы это сделаете, то автоматически смените форму на обеспечительный платеж. Если же вам все же милее бланки, то образец 2023 года договора задатка или аванса при покупке квартиры выглядит так.

Учитывайте, что для полноценного оформления соглашения как по бланку, так и через обычную расписку, вам понадобится при себе иметь несколько документов. Это паспорта участников, а также – выписка из ЕГРН, чтобы вписать все ключевые факторы недвижимости.

Весьма насущный вопрос. Является ли отказ в выдаче ипотечного кредитования основанием для возврата задатка. То есть, если вам просто не дали денег, вернет ли продавец предоплату. На самом деле в самой норме закона ипотека напрямую не указывается. Но по текущей судебной практике такое условие не признают существенным в большинстве случаев, если иное не указано в самом договоре или расписке. Другими словами, если предполагаете, что в ипотеке могут отказать, то еще на этапе, когда вносится аванс при покупке квартиры, укажите этот фактор. Что в случае отказа в ипотечном кредитовании предоплата вернется к покупателю – это вполне допускается.

Мы рассмотрели 4 различные формы предоплаты (одна из которых считается таковой только в умах не подкованных юридически обывателей). Давайте сделаем вывод, что же все-таки лучше: задаток или аванс за квартиру при покупке, предоплата в виде обеспечительного платежа или иные формы. Очевидно, что, если у вас есть опыт в этой сфере – выбирать стоит обеспечительный платеж, это самая удобная, гибкая и дающая массу возможностей форма. Но в остальных случая, ваш лучший друг – задаток. А про аванс, как форму предоплаты мы в принципе рекомендуем забыть, она не дает вам никаких гарантий заключения будущей сделки. Да и даже возвращается далеко не всегда.