Перепланировка квартиры – проблема для продажи?
Кто-то любит строить дома по собственному проекту, а кто-то – переделывать квартиры под себя. Чем грозит такая переделка?
В чем загвоздка?
Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.
Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.
Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене. Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы. Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.
Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.
Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.
В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.
Перепланировка квартиры: разбираемся в видах
Виды перепланировки квартиры
1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.
Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.
2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.
Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.
3. Незаконная перепланировка.
Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы. Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.
Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем. В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.
Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.
Как узаконить перепланировку?
Согласование изменений в планировке квартиры
Если квартира уже находится в стадии купли-продажи, вы готовите следующие документы:
1. Паспорта продавца и покупателя
2. Правоустанавливающие документы на квартиру
3. Договор купли-продажи
4. Акт приема-передачи жилого помещения
5. Квитанцию об уплате пошлины за проведение регистрации жилья на нового владельца
Чтобы согласовать изменения в перепланировке, собственник:
1. Получает выписку из Росреестра: заказать выписку из ЕГРН можно в отделении МФЦ.
2. Обращается к архитектору районного отдела градостроительства, который составляет проект имеющихся изменений
3. Согласовывает проект архитектора с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой
4. После одобрения изменений представителями инстанций, уплачивает штраф (потому что ранее перепланировка не была узаконена)
5. Получает разрешение у главного архитектора и вызывает специалиста из БТИ для составления технической документации. Изменения в плане вносят в ЕГРН, после чего выписка для продажи будет выдаваться с учетом внесенных изменений. Узнайте подробнее, что такое технический план, и для чего он нужен, в нашей статье:
https://reestr.net/info/chto-takoe-tehnicheskiy-plan-nedvijimosti-i-dlya-chego-on-nujen6. Завершает сделку по продаже жилья в стандартном порядке
В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой покупатель предупреждается о необходимости проведения рассмотренной выше процедурысамостоятельно. Обычно в таких ситуациях стоимость квартиры существенно нижеаналогичного жилья без проведенных изменений или изменениями, предусмотренными законом.
